老旧小区服务管理是当前社会治理的重要组成部分，也是城市治理体系体制机制建设及社会治理的短板，西塞山区是黄石市最大的老工矿城区，城市基础设施相对薄弱。今年5月，农工党西塞山总支领题调研“红色物业”课题，与市区成立了联合课题调研组，多次深入社区、小区开展实地调研，现将有关情况报告如下：
一、基本情况
根据《黄石市创建文明城市工作三年行动计划》的部署，进一步加大老城区提供改造力度，推进我市社区环境提档升级，开展“红色物业”建设工程。通过开展“红色物业”计划，将党的建设与社区物业管理工作相结合，是黄石市对基层党建引领社区治理改革创新的积极探索，在文化宫等试点地区已取得良好成效。
据统计，黄石市建成区（含黄石港区、西塞山区、下陆区、铁山区）总建筑面积2700万平方米左右，居民约27万户。已有物业服务1800万平方米左右，居民约17万户，物业服务未覆盖约900万平方米，居民约10万户，城区107个社区内均有物业管理未覆盖的老旧小区。2019年，黄石市以文化宫社区为试点扎实推进社区“红色物业”全覆盖工作，努力打造成老旧城区实现“红色物业＋智慧社区”的标杆社区。主要做法如下：
（一）分类管理，逐步推进“红色物业”全覆盖。从目前的实践来看，推进“红色物业”主要有三类。类是规范优化商品房住宅小区。在市场化的物业企业中嵌入党组织，通过党对物业服务企业的政治引领，加强市场化、专业化的物业服务模式，全面落实星级服务标准，实现优质服务，打造更多高标准、高水平的物业管理项目。按照“试点先行、逐步推进”的原则，指导符合条件的物业服务企业和物业服务项目建立党的组织，及时总结试点经验，稳步推进党的组织全覆盖。二类是提档升级原企事业住宅小区。对原企事业住宅小区，由原产权单位进行改造，实现小区环境提档升级。三类是划片区域覆盖未实施物业管理的住宅小区。对暂未实施物业管理且零星和分散的住宅小区，根据地形地貌和居民的生活习惯，原则上按不低于3万平方米划定物业服务区域，安装谁受益谁付费的原则，实施物业管理，落实“五有”（即有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有物业维修、有规范停车）标准的物业服务，基本实现小区“道路硬化、花坛绿化、楼道净化，广场美化、小区亮化和管网一体化”的六化目标;对有物业小区周边的零星楼栋，不能独立成为小区的，动员纳入周边的即有的物业管理。
（二）提质小区，推动“红色物业”服务水平提升。以黄石市创建全国文明城市为契机，制定了《创建全国文明城市老城改造和社区环境改善工作方案》，着眼老城改造和社区环境改善“两改”工作，实施着力推进道路建设改造、城市生态绿化、建设工地文明创建、社区环境改善“四大工程”，打好物业服务全覆盖、老旧小区改造、既有住宅加装电梯“三大战役”。以建立社区物业化管理长效机制为目标，着力推行“规范商品房住宅小区、提档升级原企事业住宅小区、覆盖暂未实施物业管理且零星和分散的住宅小区”。加快推动城区2000 年以前的老旧小区改造;开展老旧房屋立面修整和完善消防设施;全面实施小区道路硬化、绿化、净化、美化，亮化、管网一体化;科学划定小区停车位，设置小区创文公益宣传标识牌;加快建设完善社区便民市场、运动场地、文化活动中心、社区服务中心、医疗服务机构等公共服务设施;试点“红色物业”，实现公共服务、公益服务和商业服务的叠加;为市民群众提供“一站式”社区配套服务，使市民群众步行15分钟以内就可享受到社区教育、医疗、养老、健身、购物等服务，形成便民服务“生活圈”。
（三）党建引领，积极构建“四体联动”工作机制。由社区为单位，组建物业服务中心，采取招投标方式，引进社会责任感的物业公司，对社区物业实行总承包，社区派驻物业专干进行监督管理。由物业服务中心按照《湖北省物业服务和管理条例》规定的相关程序聘选物业服务企业，实行“公益性”物业管理;积极构建“市级指导、区级管理、街道协调、社区落实”的条块结合、协调联动、齐抓共管的物业服务全覆盖的工作机制。在试点社区成立红色物业服务中心，将未覆盖的区域划分三个物业片区并成立了三个自治组织，并选出民意代表参与社区物业服务中心日常物业服务工作，在社区党委的指引下社区物业服务中心成立了党支部，物业服务中心相关人员和社区党委进行交叉任职，并在物业服务中心成立三个党小组，成员均是党员民意代表。社区物业服务中心定期召开四方联动会议，定期召开自治组织会议，定期召开物业服务中心联系会议。中心党支部定期组织学习。物业服务中心成立以后，社区已完成政府要求的基本“五有”，基本实现“六化”的试点目标。
二、存在问题
（一）“服务中心”物业费归集难度大。主要表现在：小区结构复杂，历史遗留问题多，老旧小区和原单位房改房小区无人管理和管理混乱的现状，小区生活环境差，物业服务质量低等问题。“花钱买服务”的意识并未广泛形成，并且物业管理的实施将对老旧小区居民多年的生活习惯造成一定冲击，再加上近年来我市创卫、创文力度大，群众反映的问题基本找社区就解决了。物业费归集好的小区达到60%-70%，归集不好的小区为10%，甚至整个小区都无人缴的问题。
（二）“红色物业”公益性物业企业面临困难。主要表现在引进的公益性物业公司中心工作人员和安保人员的全部薪资及相关福利待遇用工成本高，还要承担牛皮癣粉刷费用、清除楼道杂物人工运费、公共区域小型维修费用等相关的费用，运营艰难，使得物业服务质量无法保证，物业功能流于形式，随之带来的连锁反应的问题层出不穷，接二连三不能得到解决，社区居民的基本生活问题得不到解决，申诉到主管管理部门，现有的主管管理部门管理模式无法及时解决繁多的物业投诉问题，可能影响物业公司持久作为。
（三）“三方联动”服务机制推进不够深入。在实践中，居委会、业委会和物业企业这“三驾马车”往往会出现越位或缺位现象，“看得见的管不着，管得着的看不见”，成为大多数物业管理矛盾纠纷的主要根源。虽然实施了社区“两委”与物业企业管理层“双向进入、交叉任职”动态管理机制，但社区、物业企业、业主委员会等多方参与的联席会议制度还未真正形成，对物业管理行政人员、街道社区工作人员、业委会成员、物业服务企业负责人等培训不够，思想认识不到位，还未达成社区、物业企业、社会组织等共同治理的格局。
三、意见建议
（一）推出B2F智慧社区，打造“互联网 +社区服务”新模式。B2F，即 Business to Family，实行“陪伴型”服务理念，其核心在于与消费者之间建立如亲人般的信任感，贴身式服务满足人们各方面的生活需求。对消费者而言创造了5分钟商圈，对商家两言则创造了15分钟商业生态圈，将服务直接转化成了此管道。除了常规的服务费用交纳等传统的物业服务项目外，更增加了各类生活服务。通过与小区周围50米范围内的商家进行合作，主动将这些商浆引到线上，让业主足不出户就可以到网上通过购物转换为物业管理费，就可以享要邻里服务，建立50米商圈的概念。业主到商业平台助寻找相应服务，就可以满足生活中的方方面面需求。平台筛选有资质信誉优的供应商，为供应商提供庞大的客户资源，供应商交付一定的佣金作为回报，与此同时，这些供应商面对商业平台的业主提供相应的优惠，而且还要保障相应的服务，从而达成三方共赢的模式。购物送物业费让物业和业主更好的共处并进，同时有效破解小区物业服务质量与收费难之间的矛盾。
（二）完善资金保障机制，着力提升老旧小区的物业管理能力。要完善老旧小区物业管理的资金保障机制，鼓励政府对公益性物业服务企业“以奖代补”，并鼓励相关公益性物业服务企业在业主大会表决通过或居民普遍认可的基础上，通过公共资源的收益补贴物业服务费用的不足，实现政府补贴的逐步退出，促进老旧小区公益性物业服务企业服务良性发展，逐步提升老旧小区物业管理能力。同时，要加强相关的政策安排与制度设计，全面优化住宅小区内各类公共空间、设施、场地等公共资源的管理与使用机制，尽快制定开发和使用公共资源的长短期规划，积极提高公共资源的收益水平。
（三）持续深化联动机制，努力发挥多元力量的集聚效应。持续深化街道和社区党组织领导下的社区居委会、业委会和物业服务企业“三方联动”服务机制，定期召开三方联席会议，协商小区环境改造、公共设施维护等物业服务重大事项，并加强社区居民对“三方联动”工作开展情况的监督评价，发挥出“三方联动”整体合力。加大对物业管理行政人员、街道社区工作人员、业委会成员、物业服务企业负责人等培训。加强社会组织参与社区治理的支持力度，支持搭建第三方服务平台，确立第三方平台进入和退出机制，配合街道和社区居委会系统梳理住宅小区治理的主要问题，为街道和社区居委会建立住宅小区公共资源开发的战略规划和公共收益的整合使用方案提供第三方服务途径，制定住宅小区的治理方案，提供专业的实施咨询和孵化培育服务，加快塑造住宅小区多元治理共同体。
(本文是黄石市第十四届人民代表大会第六次会议代表建议市政府系统办理建议)