加快发展保障性租赁住房，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，促进解决好大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的重大决策部署，是“十四五”时期住房建设的重点任务。2021年5月，在《民法典》实施背景下，黄石市人民政府办公室发布《关于结合共有产权住房试点推进“三个一”住房保障体系建设实施意见》，提出用五年时间，提供10000张床、1000间屋和1000套房等政策性租赁住房（不含共有产权房），实施“实物配租和货币补贴相结合”“住房租赁与产权共有相结合”的保障方式，在确保解决低收入住房困难群体住房问题的基础上，分层次解决“新黄石人”的住房需求，完善以公共租赁住房、政策性租赁住房和共有产权住房在内的住房保障新体系，全面解决新市民的住房问题。自2003年实行廉租住房保障政策以来，黄石住房保障覆盖面从城市低保家庭、低收入家庭扩大到新就业人员、进程务工人员和其他住房困难家庭。2021年“三个一”保障性住房供给明显增长，保障房共2013套，“一间屋”（30m2）共4399间，“一张床”（15m2）共8797张。对于新市民获取住房保障政策红利，逐步释放购房需求，最终实现“居者有其所”的和谐社会具有重大意义。但是，在保障性住房供给上，随着新增流动人口的持续涌入，仍需进一步解决以下问题：
一是公租房建设总体规模不大。截止2020年底，全市共建成公租房11929套，实际交付使用10397套，公租房供给不足现象明显。二是存在公租房供需不匹配现象。调查发现，公租房建设总体规模不大的同时，各城区还有一定数量（占比12.84%）的空置房屋，说明供需不匹配现象比较明显。此外，共有产权房一般远离市区，存在交通不便、配套设施缺乏等问题。对于老年人来说，生活和医疗非常不便；对于年轻人而言，娱乐、工作也面临相应问题。此外，共有产权住房问题也体现在区域结构上。目前，住房困难家庭主要集中在市区，而中心城区新增土地供应空间不大。三是保障房后期管理工作难度大。住房保障系统中的配租对象，残疾人、低收入群体不少，容易发生不文明居住行为；部分承租家庭随着财产收入增长，成为公（廉）租房保障体系的边缘人群，而行政部门对其承租房屋的租金或已享受的补贴进行调整时却经常引起信访事件；对于已明显超出公（廉）租房保障范围而拒不退出的承租居民，管理单位暂时缺乏有效的必要惩戒措施，现有的停水停电等强制措施执行过程中亦经常出现承租居民无理上访、闹访以及扰乱管理单位正常办公秩序的现象，这部分房源被无效占用，进一步增加了保障性房源的供应压力。共有产权房由多个部门共同负责容易出现难以协调、责任承担不明等问题。从申请、复核、征信、分配、售后使用等各个环节都需要较大的监督成本，且在产权比例认定、后期产权变更、房屋出售、房屋使用等环节还需增加更多的人力。四是共有人之间的权责义务不清。在共有产权制度中，政府和购房者之间包括行政和民事两重关系。这种双重法律关系就使得双方的权利义务关系较为复杂，若没有明晰责任承担问题，很容易产权纠纷，影响该制度的实施效果。
为了推进我市“三个一”保障性住房可持续发展，特别提出如下建议：
1.完善保障性住房建设规划，明确供给目标和重点发展区域。相关职能部门需要根据《黄石市“十四五”发展规划》的要求，配合完善黄石市保障性住房建设规划，编制人才专项用房建设项目选址规划，以便对保障性住房建设形成更好的政策支撑。据测算，未来5年，市本级对“三个一”保障性住房的需求为8000套（间）左右，补助资金约5亿元人民币。当然，各城区基础设施水平和产业发展基础不同，对保障性住房的需求存在结构性差异，因此，对保障性住房需求量较大的城区（如下陆区、黄石港区）可适当增加供给。“十四五”期间，黄石保障性住房应重点在以下区域布局建设：①开铁区，以满足开发区建设、“退城入园”以及对接光谷科创大走廊等区域发展战略的需要；②顺丰物流园区，以满足对接临空经济区发展的需要；③城市商贸中心，以满足原有中心城市区域、传统产业升级发展的需要；④新港物流园区。
2.明确筹建方式，鼓励多方筹资。需做好以下工作：①通过改建、改造、收购、新建、配建等方式筹建“三个一”保障性住房，重点以改建、改造方式为主。鼓励企业参与开发运营，只要其持有的存量租赁住房符合相关要求，鼓励“新黄石人”集聚的企事业单位利用自有闲置土地、开发区园区(或政府)利用配套用地和闲置房屋建设。同时，要求房地产开发企业严格配建保障性住房。②多方筹集资金，支持房源建设。鼓励国有平台公司、房地产开发企业、产业园区、企事业单位主动筹集房源。支持各类金融机构以市场化方式向保障性住房自持主体提供长期贷款。支持企业发行各类信用债券用于保障性住房建设。
3.规范定价方式，严格产权配售。需做好以下工作：①规范保障性住房的定价原则。“三个一”保障性住房的租金标准应按人均可支配收入、市场租金、人才引进政策等综合确定，共有产权住房的出售价格应坚持分类实施原则进行。从国际经验来看，保障性住房租金确定的依据应为收入水平。出于鼓励市场主体积极参与和发挥保障性住房保障功能的目的，需引入市场租金并进行一定折让以确定保障性住房租金。在具体折让比例上，建议取消租房补贴后按市场租金的80%确定。②完善共有产权住房配售制度。共有产权份额应根据购房人实际支付能力在20%至50%之间选择确定，规范增购和回购管理方法，明确抵押贷款方法，同时，配售制度还需服务于城市的招才引智。
4.明确保障方式，严格准入退出。需做好以下工作：①通过配租、配售及发放租赁补贴等方式实现分级分类保障。根据“多渠道保障”“租购并举”的要求，“三个一”保障性住房制度应对不同收入群体力求实现差异化、全方位保障。②各种保障方式应打通使用，保障对象不能被重复保障，比如，配租人不能享受各类租房补贴，高层次人才没有享受“三个一”保障性住房的，可申请人才基金补贴。③合理界定中低收入标准，建议根据黄石居民收入变化情况动态确定配租租金标准和共有产权住房购买者的资格标准。④明确配租配售条件，建议降低共有产权住房的申购门槛。⑤完善退出机制，对保障对象资格实行动态监督，要求满足条件的承租人及时腾退承租住房，产权配售人及时退出共有产权住房。
5.严格全程管理，落实支持政策。需做好以下工作：①明确保障性住房的申请程序、租金收取方式、后期运营管理对象以及各部门的监管职能。②加快培育专业化规模化的建设、租赁和运营管理机构。建议把企业参与保障性住房建设情况作为参与土地拍卖的前置条件，引导大型房地产企业积极投资建设，支持具备较好运营管理水平的专业机构服务保障性住房运营管理，定期对保障性住房运营管理机构进行第三方测评，督促其提高服务质量。③落实土地、金融、税收等支持政策，简化审批流程，积极争取上级补助资金，支持保障性住房可持续发展。做好与其他住房保障政策的衔接。不能出现政策间相互矛盾、让相关主体无所适从的情况。比如，享受公租房、保障性租赁住房的家庭，购买共有产权房的，应在签订购房合同前腾退原承租的房源，享受公租房补贴、高层次人才补贴、“新黄石人”租房的家庭，也应自签订购房合同次月起停发上述补贴。